杨帆：7大泡沫将相继破灭(转载)

selina

主持人：房地产泡沫这个事情在我们的舆论界现在有很多争论，有人说有，有人说没有
，我前一段在网上就看到厉以宁到成都去又一个业界内部的论坛，大概有一千多人都争先恐
后的去买票去听，厉以宁在那儿说房价还要往上涨，房地产不存在泡沫。但是也有很多反对
的意见，所以今天晚上我们也是来讨论一下这个话题。今天邀请的嘉宾一个是重庆社科院的
李勇老师，另一个是我们的老朋友中国政法大学的杨帆老师，还有跟李勇老师一起来的吴老
师。三位老师今天一起来谈一谈这个话题。

　　
　　杨帆：房地产的这个问题呢，我是今年七月份在欧洲的时候看到有报道说上海的这些人
反对中央的宏观调控，当时就有很大争论，晚了回来之后了问了几个朋友，向韩德强、卢周
来，他们其实已经有非常明确的看法，说中国有严重的房地产泡沫。我听了他们说得了才开
始做了一定的研究，其实我对这个问题了下结论下得比较晚，后来也认定了是有房产泡沫。
所以写了很多文章，包括对中央也写了东西，今天这些具体的东西，已经传过来了，就使我
积攒的一些个文章，特别是很多数字，都是让我的学生做了很多的整理。因为我最近刚研究
完了一个课题：人民币汇率的升值对房地产的影响，所以侧面的也接触了一些。我只想开个
头，中国经济现在有几个泡沫。

　　
　　第一个泡沫：网络。当时是全球网络神话，舆论吹牛。后来美国NASDAKE 跌了70%，中
国网络投资者几乎血本无归。
　　
　　第二个股市。股市泡沫已经崩盘，按照20倍的市盈率，前段时间60倍市盈率时说要崩盘
，现跌到20倍市盈率了，那应该涨了吧？不但不涨反而更没有信心。因为国内主力已经被消
灭，净等外资来抄底了。什么时候涨？等到把中国证券公司吃掉以后才能涨。这就是加入
WTO第一个冲击。还有人说没有冲击，睁眼瞎话。

　　
　　第三个泡沫是车市，2004年崩盘， 也是许多人鼓吹繁荣。说什么合资大发展，一个星
期一个车型。 投资几千万搞什么汽车城？
　　
　　中国确实存在主流舆论，是官商勾结的，拉经济学家一小撮人，代表特殊利益集团，控
制收买主流媒体，成为主流声音。银行出现新的呆坏账，一部分就是贷款给汽车业收不回
来。这是有名有姓的，我知道一些行长因为这个事情被撤职，现在我们想一想，有什么必要
对汽车进行消费信贷啊？没有任何必要！10万块钱一辆车嘛，车很便宜嘛，如果你们家没有
10万块钱你就别买车嘛，干嘛非得买车，我就到哪儿也不明白是怎么回事儿。这么多车，又
污染，又堵车，又车祸，一点也不省钱，我就一直打出租。买一个车每一年停车费一万块钱
，我打车一年也是一万块钱，特奇怪，怎么啦？中国人疯啦？疯了！这叫理性吗？主流派经
济学家自称理性，我一说话就说我不理性，我怎么不理性了？我知道不买汽车，根本没法儿
买车，没法儿开。刚买了，油涨价了吧？

　　
　　一个礼拜一个车型儿，叫技术更新，眼花缭乱。什么中外合资, 什么汽车大发展，吹牛
啊？一个礼拜一个车型，结果环保不合格，现在又从设计出手规定，那你车不是白买了吗？
银行那么多呆坏账了，又贷款给车，有的连人带车都找不着，买车不用信贷，有钱你就买，
没有就别买。产量这几年翻番往上涨，年涨100%，能没泡沫吗？

　　
　　主流派经济学家又开始说中国有13亿老百姓，这些人在考虑社会收入分配时从不考虑13
亿老百姓，根本没把工人农民放眼里。一到炒作泡沫经济就说有13亿人，永远不会过剩。那
当然啦，中国有13亿人，绝对需求50年不过剩. 。需求是支付能力, 13亿人买得起吗？如果
13亿人买的起，干嘛还要消费信贷啊？说话逻辑都是自相矛盾的嘛！还不是因为没钱嘛，10
万块钱一个车，还要到银行贷什么款啊？不嫌麻烦啊？还是因为没钱嘛！你到底是有钱还是
没钱？汽车销售量下降，汽车厂倒闭。好多人都说过，大家就是不听，中国人我看就是有疯
病，没有理性，几次工业高潮都是一个德行。

　　第一轮儿我年轻像你们这么大，军转民，是手表、自行车、缝纫机、黑白电视，计划经
济下生产力一转。城市人五年普及，农村人买不起。

　　第二轮是对外开放，引进生产线。彩电、电冰箱、空调、洗衣机，这四个生产能力从来
过剩５0％，各地方政府计委担保用银行贷款从外国引生产线。这轮儿投资连折旧都没收回
来，银行这么多呆坏账怎么来的，就是这么一轮儿一轮儿盲目投资。

　　后来空了五年没有热点，就通货紧缩。从2000年开始新一轮儿，就是汽车和住房，又到
五年了吧？汽车开始大幅度过剩。 只要有脑子都看得出来，结果就是这么干，我又不知道
中国建了多少汽车厂，多少汽车配件厂，多少乱七八糟的汽车城?

　　第三是人才泡沫。 大学生有没有泡沫啊？ 是亚洲银行建议教育部扩大招生名额，本质
上不是什么教育产业化， 是教育部计划失控，象58年大跃进。名额是计划指标。每个学校
能够招多少本科，多少硕士、多少博士，得教育部给名额的，不是想要多少要多少的，那不
是计划经济吗？

　　各位听到这儿都没反应, 好像中国没计划，整天在骂计划最坏，到关键时候计划一点不
少，除了计划生育就是计划招生啦。怎么没有计划？都是计划控制的嘛！听了亚洲银行的话
把计划扩大了，他们道理很动听。就是基础义务教育需要国家投资，国家没这么多钱，高校
产业化, 就是扩招，高中生就业难，正好借机会让大家都上大学，当然学费也提高。 叫高
教超前发展，把社会一部分资源， 比较有钱的这部分家长资源吸引过来。反正他们的孩子
也跑到外国去留学，不如给弄到这边来，听着有理，那句话没理了？都有理！

　　完了就是大学老师涨工资，这几年大学特发达，大学老师们忘掉工人农民。因为自己发
财了，以前老是在那儿骂街. 权力和资本已结盟, 还少那些有文化的，后来他们明白了, 原
来有文化的没发财不行，他们就想着从家长那儿弄一部分过来，高校大知识分子急剧右倾，
一块儿跟着大老板们骂老百姓. 我当时就说你们这部分人不要太猖狂，过五年就是你们下岗
，你不要嘲笑人家。他们出版书叫《谁动了我的奶酪》， 损工人. 你以为你就不会下岗啦
？怎么样，现在开始了吧，制造出大学生泡沫，他们说没泡沫，说你可以转变观念嘛。大学
生都回乡，说高中生以前都回乡当农民，现在已经很普遍啦，以后你们大学生也回乡当农民
，这叫让你们转变观念。我听这话怎么象毛泽东, 说要斗私批修， 我听了半天叫做洗脑，
狠斗私字一闪念。 这自由派老骂老毛给人洗脑。我看他们现在也是给人洗脑子。

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前几年就是给工人洗脑子，说你们应该下岗，下岗了以后应该很高兴，不应该生气，下
岗之后应该人生悲壮，从头再来。人家都五六十怎么从头再来啊？你说你变成二十岁的大姑
娘那可以从头再来，现在五十岁老太太，让人家干嘛去啊？还要人家心理上很自豪，人家怎
么自豪啊？我就觉得奇怪，这帮人骂了这么多年毛泽东，弄了半天比毛泽东还狠。我就没法
看得起他们，你反毛就反到底，你不要按着老毛的东西又重做。前些年就损人家工人，完了
还编个歌这么唱 “什么下岗工人多豪迈” ，电视台播这个“人生豪迈从头再来” 谁唱啊
？找个小姑娘假装下岗工人在唱，真找个下岗工人能唱吗？我还真发现一个天津的下岗工人
在那儿唱。下岗了我蹬平板车收废品，挣的钱比当工人多多了。那是前几年，现在肯定没有
了。说下岗比不下岗还好，下岗可以发财，脱离铁饭碗，自由价值还得到了体现，就编这么
一套玩艺儿来洗人脑！传媒那些烂七八糟的人编的，我说过几年你们下岗。到时候该我编了
，来个知识分子下岗多豪迈, 大学生回家种田多豪迈，我要让唱这个不把你们气死啊？这是
什么老师啊？

　　这样任何政策都不可能失误，反正下边的人可以转变观念。这叫什么话啊？把你打死也
行，打死我下辈子还可以活，还有什么政策对不对？你错了就是错了。任何行业连续五年增
长率超过25%的，就有泡沫，大学生也是这么一回事儿，这五年翻了四倍，怎么不是泡沫啊
？一半上硕士，另一半拿以前高中生工资。我认为明年会推行事业单位改革，让事业单位人
大批下岗，包括大学老师提前退休，腾出名额来给大学生，博士也找不着工作，那就更惨了
，只能这么干了。结果正式工资降50%, 把事业单位工资给拉下来，这就叫泡沫。

　　什么叫泡沫啊？边际上降价等于总体上降价。多盖一个五星级宾馆，把价格降到四星级
，四星级宾馆价格也同时要讲到三星，三星降到二星，二星降到一星。每降一级，损失不只
是一级，要乘以五。这些经济学家到时候就全都不懂经济学了。这叫边际降价。大学生多培
养一二百万，明年这一就业，降50%工资，将会把中专生也压下来，把硕士生和博士生也拉
下来，把现存的这些事业单位的人全都拉下来，工资肯定下降。

　　就只剩公务员政府单位涨，就更不合理。经济学家说了多年, 高薪养廉，不涨他们就贪
污，只能给他们涨。少数右翼知识分子丧失社会良心，善恶不分，帮强势集团嘲笑弱势，你
不知道你过几年也是同样下场吗？这样的知识分子要那么多没用，就剩我们这么几个人非主
流，你看我们才几个人啊？非主流的概念最早是卢周来提出来的，在2000年，就是为弱势群
体说话嘛，也不是我们愿意为弱势群体说话，我们也不是不知道弱势群体一般代表落后生产
力，强势群体一般代表先进生产力。问题在于所有人全都替他们说话，实在太不像话了。知
识分子跑到右翼一边。结果怎么样，五年泡沫出来自己下岗。2004年北大教改，北大老师从
右派变成左派。文化革命时北京大学最左,，第一张马列主义大字报就是康生指挥北大哲学
系党委书记搞的，极左理论来自北京大学,专门写作班子，那文章水平很高，虽然道理不对
，但是水平高。比现在这些烂七八糟东西写得好多了，那也是北京大学，共产党犯左倾错误
的时候北大比共产党还左，现在经济社会政策右倾, 北大比共产党还右，当然主要是那些搞
经济的。这就是中国知识分子，没劲。极左一到改革开放又变成极右，到了损老百姓的程
度。老百姓下岗是不可避免我也知道，那你总得像外国神父，在人家快死的时候也给人家念
两句吧？现在中国连个神父都找不着，临死前安慰一下别人？没有，找不着这人，都说“你
该死，你赶快死，你还要甘心情愿的死”. 哪有这么说话的呀？信仰真空，连个安慰要死的
人都没有，全是那些赤裸裸的右派寡头主义，还谈什么先进文化，还谈什么精神文明，还谈
什么现代化啊？经济学主流派建立在均衡理论，认为市场经济本质上没有泡沫，只有在市场
失灵时才有。我们非主流认为市场经济不光是在失灵时，正常发挥时就必然造成泡沫.。我
研究汇率一看汇率涨跌，涨跌都是十年周期，涨起来就老涨，跌起来就老跌，没有什么三月
上来三月下去。

　　就跟股市似的，你们要看股市历史曲线，会发现是泡沫。连续好几年长期得使劲往上涨
，完了又使劲往下跌，暴涨暴跌，这就叫泡沫，在曲线上都看得很清楚，房地产业是一种金
融类型，也是如此。经济学叫做金融超调，提前超额调整，他们假定工资变动慢于金融变动
. 外汇市场，金融市场，商品市场联通，对外部冲击各自反应不一样。这是现代的解释，就
是把金融上泡沫纳入均衡经济学领域内。还是承认在金融领域暴涨暴跌是常态，不存在正常
波动，而是大起大落。

　　有两种框架可以解释，1998年金融危机之后，不得不承认普遍规律就是泡沫，泡沫不是
特殊性不是政策失误，不是一个时期失调，市场经济本质上就必然是这样，有金融噪声理论
，羊群效应，信息不对称等很多理论, 揭示了金融领域理性行为会造成泡沫，至少从金融领
域推翻了主流经济学均衡假设。经济学假设人是理性人，如果有问题一定是政府或垄断破坏
了市场机制，或者信息不对称。

　　新的理论是说按理性人逻辑, 必然产生泡沫，市场经济本身有问题。金融衍生工具本身
就不能够过度。1948年恶性通胀，人民丧失信心，有钱就抛。蒋经国在上海使用军事手段，
现在一提计划经济大家就恨得要命，我现在琢磨要军管经济，封锁问题。他们说你胡说八道
，他们就搞自由经济.

　　其实蒋介石也是搞军管。蒋经国在上海平息通货膨胀居然使用宪兵队，三军司令部打共
产党打不过，把三军司令部和宪兵司令部拉到一块儿组成反通货膨胀委员会，出动宪兵去查
，把孔向西那个公子给抓，办法就是这么硬，7月15号物价全部冻结，所有东西全不许涨
价。但小老板们说不卖还不行，就动宪兵队挨家挨户抄家，哪有什么无罪推定啊？一不许涨
价，二必须卖，不卖不行，你说他狠不狠，所有商店，所有仓库挨家挨户翻，把四大家族仓
库翻出来了，蒋介石就说别干了。蒋经国不谓不狠吧？抓了叫叛国罪要枪毙，有货不卖要枪
毙，搞了三月还真管用，物价就不涨了。小老板们说我认赔，把自己家里的货全卖光在再不
进货，我卖光了我不干了还不行吗？这没办法.

　　三月之后中小商业破产了，物价更涨了，老百姓啥都买不着了。那些大投机商都连着特
权，他又管不了，最后失败。蒋经国写了一个《告上海市人民书》，他说：“上海同胞们，
货币的问题其实就是信心问题”, 终于知道一点真理，说：“军事手段是没用的，咱们通货
膨胀要降下来其实很容易，只要大家相信政府，相信我们的这个金元卷，那在手里不要抛就
行。” 那时候他们已经彻底没有信誉了，大家说这又是蒋大公子做的把戏吧。我详细看过
这段历史，就是说在金融崩溃时理性行为就是跟着去一块儿追涨杀跌，恰恰是集体非理性。
比如说少数人挤兑，早上这一排排了好几千都在那儿挤兑, 你说这是理性还是非理性的啊？
从个人来说是理性的，政府绝不能腐败，决不能丧失信誉，到关键时候就可以看出来。你早
上正在上班，一着银行门口怎么排几十个人啊？大家就下车说怎么回事儿？说是昨天晚上接
了短信息，第二天要涨价，赶快买，你理性的反应是赶快回家, 班不上了, 赶紧把存折拿来
跟后边排。你说是理性还是非理性？这叫个人理性造成集体非理性。经济学假定人是理性站
不住脚的。

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要政府出面要制造全体理性才行，就是说大家都别去，还得说共产党员不许去，去了就
开除党籍。就这么卡住，如果大家都不去挤兑这银行就可以保住，如果都挤兑就保不住。现
在经济学已经承认，理性人也会造成金融崩溃。下面一个是房地产泡沫。请重庆朋友讲。

　　
　　重庆某人：来了之后很有感慨，这是我们知识分子一个精神家园，非常让人羡慕。我本
来没打算讲什么东西，打算买书的，结果来了这么多朋友真是感到很欣慰。

　　20年前我是在鲁迅博物馆专故纸堆的，搞钱家学派，大胆假设小心求证，和咱们现实经
济是不沾边的，以后又从故纸堆里钻出来到企业，到田野调查。我干的具体工作就是跟实际
联系比较多，没有什么理论，我给大家提供一些事例。地产泡沫是肯定的。我发现现在在我
们国内，包括一些主流媒体，包括一些学者在讲这个问题的人不多，都在烘托在托市。反而
摩根斯坦利的谢国中，一些华裔的在一些国外的研究机构工作的经济学家他们讲实话。

　　(杨帆：他说明年崩盘嘛！ 但上海有些朋友说他们也是骗人，房价一跌，摩根斯坦利就
买进，所以上海金融界有人说房价还会涨1---4倍，这人是我的朋友，可不是坏人，他就是
这个看法）

　　这个问题我觉得有几个背景，我对重庆情况比较了解一些。第一个大背景就是现在一个
全球化一个城市化，这是一个基本的大背景。作为政府先在手上可以控制的资源现在已经没
有什么了，现在银行业控制不了，因为现在银行是归中央直接管。各地方政府唯一有的就是
土地，所以前段时间提出来经营城市，经营土地。所以就把土地作为政府的经营项目，但是
这种经营很麻烦，就出了很多的问题，政府应该是一个追求社会公正，制定游戏规则，但是
现在参与其中。所以我们重庆也是一个比较典型的。由两个大背景，一个就是城市化，城市
化这几年发展很快，他有它有利的一面。城市化最先开始就是在珠江三角洲，当时它是得地
利之便发展很快，这块而应该还是有成绩的，前些年发展。另外就是长江三角洲，这块地方
现在发展就是以上海为核心，十六座城市基本上是紧密地结合起来，现在这个发展也很大，
规模也很大。但是现在除了很多问题，包括生态的问题，包括能源的问题，虽然有很多问题
但是他们还是号称要打造第五大或者第六大城市带。从美国的五大湖城市带，包括阪神地区
，上海市号称第六大，这块而发展很快。另外就是我们京津塘，这块地方天津和北京时一直
在打架，现在是达成一个共识就是京津塘也联合起来加上环渤海，这块现在也在做。我们重
庆这边，以前是在西南地区的中心，在国民党的时候都是一个陪都，在三线建设的时候去了
很多兵工企业，那时是八字方针，分散隐蔽钻山进洞。国家是把主要的军事装备也都摆在了
三线，当时弄了一个副总指挥就是彭德怀到那个地方去，当时老毛叫他到那个地方去坐诊，
其实也是做具体的工作。重庆那边应该是基础比较好，但是后来重庆西南大区撤销以后，邓
小平他们离开重庆以后。当时是云贵川西藏它是西南地区的一个中心，后来就一分为几，后
来重庆就属于四川在管，所以二十多年来重庆发展很慢，基本上没有什么发展。在四川的盘
剥下，在成都的盘剥下经济是明显的滞后。所以我们感觉重庆不是比成都慢半拍，而是慢一
拍或者慢两拍的问题。1997直辖，我们重庆这个之下其实是有一个背景的，就是因为三峡工
程。所以我就给大家介绍一下第二个背景，应该说三峡工程是一个错误。这个问题大家可以
做一些研究，今后的问题非常麻烦，现在我们已经深受其害了，下载水位才是135，首先它
是在长江的干流上拦腰一到，当年毛泽东这么冲动“截断高峡出平湖”他是一种诗人气派，
但是当时包括毛泽东周恩来讲这个问题要交给下一代，下一个世纪来办这个事情，谈们当时
的感觉就是湖北头上顶盆水，这个问题是一旦发生问题是很大的。所以现在世界上基本上没
有成功的大坝，所以中国和土耳其一个建桥，一个建坝是最厉害的，包括埃及的阿斯旺，前
苏联的。。。雪夫，所有的大坝最后的问题最后都是会被淤死掉。我们选择那个地方本身就
是一个地震带，而且发生战争的问题，就是我们某一个国家对你发出对你战争威胁，这时候
怎么办，你就是把水位降下来你也什么都没有了，不降的话你就非常危险。迁徙的人口是
100多万人，这个问题现在就是堆积在我们重庆，虽然是向各方流动，因为库区我们是比较
了解的，最近不就是我们万州区两三万人围攻区政府，这个事情其实都是我们库区的产业空
心化。城市建设当时三峡建设总公司拿了些钱出来，城市还是建设得比较好，但是他没有什
么支撑产业，老百姓他也不能在家里喂猪啊？当然现在国家已经发现这个问题了，也准备注
入一些资金，但是现在有很多问题矛盾重重的，民间的积怨非常多。当时全国高了很多专家
论证，每个组的部长和常务副部长都是水电部的人，所以当时很多一流的科学家很多院士，
他们的声音是没有被出来。包括当时做得很多幻灯片，什么高山向后移，移民，栽一些橘柑
广柑，当时拍的一些幻灯片，都是在其他地方拍的，我们重庆有个地方叫江津，这个地方是
产柑橘的。把那个地方的柑橘龙到这个地方来蒙骗大家。这方面的资料是非常多的，关于这
一块我是非常痛心的，这么多文物全部葬生江底，引起这个地方的气候改变，我们现在喝的
水现在已经变成了二三类水了，大便悬浮。到那个大坝去看一下，我们是很担忧啊！黄金水
道被截断，现在国将是很慢的，基本上不能发挥正常作用，理论上到是万吨巨轮能够直达我
们重庆，但实际上很慢的，所以这个问题既是我们重庆的问题也是全国的问题，把黄金水道
破坏掉了。加上那个泥沙淤积，虽然理论上怎么计算，但是实际上是解决不了的，这也是我
们泡沫的背景，现在全国都是泡沫。以前我们重庆的房价前三年还比较好，因为我没有参与
专门的课题调研，应该说还是比较理性，然而这几年我们重庆市最大的恶果就是经营城市，
政府要成为经营者，然后就纷纷成立了很多公司。这些公司都是政府垄断的，大量的圈地，
所以我们重庆市民间的力量被弱化，政府的力量无限大。这样我们重庆市连续两年我们都是
在全国当冠军，房地产的涨幅超过上海和北京，老百姓是吃大亏啊！所以以前我还参加一下
地产评选，现在我基本上不去了，就是在早先我发表了一些意见，结果我们当地就感觉很恐
慌。当时我也感觉不得不讲一下，讲了以后就非常恐慌。就是前段时间，我们做那个论坛是
19号22号，就是那个论坛开通以后，我们搞了一个信息工业化论坛，杨教授到我们那里去讲
了。结果马上陈怀就去了，我估计他当时就是来给重庆打气的，厉以宁也来重庆了，最近我
离开重庆他就来了，就是我走的那天他就正好在重庆作报告。我们有一个共识，就是那天与
杨教授说的：现在是政府，媒体，包括我们的企业，这些地产商合谋来把这个地产托高。这
个实际上是搜刮老百姓。你想我们工薪阶层这个比例是不合适的，美国十六年的收入可以买
一套房子，我们是花几辈人的前也买不起一套房子，所以我感觉这个事情也得有人讲讲话，
我们就利用那个机会讲了一下，结果现在地产商们是很恐慌。我看全国，包括那个冯轮，他
们现在全国十个地产商赞助了几百万，你们查一下具体的资料，他们要做一个企业调查报告
，房地产调查报告，他们要用大量的数据证明没有泡沫。他们是由经济的力量，那就是把几
种资源整合起来，这个是非常可怕的。他们手里面有实力，政府的背景，媒体的支援，有话
语权，还有学术界，知识分子有很多卖身投靠的，帮忙帮写，这类人也很多，也就是来分一
杯羹，所以代表各种利益集团。我估计我们这次涨息以后，连续还得涨，我的判断也就是明
年五六月份的时候，就是所谓房子淡市的时候，房价就会跌下来。结果我们现在是一片叫好
声，加上政府现在把土地已经放开了，我们地产商手上的地是五年都盖不完。他们大量的持
有土地，这个是中国一个很麻烦的一个问题。他另外还有另一个背景，地方政府为什么急于
把地弄出去，就是2007年我们可能要进行区划调整，这是一个非常大的题目，民政部发的这
个七号文件我看了，后来又把这个文件收回去，后来这个事情被香港媒体同出来以后，民政
部专门作了批示，就是未来我们可能四十个省，十个直辖市，就是50个省级单位。今后就是
省直接管县，取消地市这一级，他这样一来应该是说很有效的，但是现在的政府就是想怎么
吃老祖宗，吃现在，最后再吃子孙。在2007年以前很多土地将被处理掉，现在可耕地就成问
题，所以现在重庆就成了一线城市，老百姓的收入非常低，一般的工薪阶层就是七八百块钱
，这已经是很不错的了，一般的是五六百块钱。所以你看现在的房价是一两千块钱左右，现
在已经是三千多将近四千了，所以我们的房管局长有几次就给我说叫我不要瞎讲。因为我将
两个问题它是非常不高兴的，第一个我说什么江景房，看什么江景，就是把看江的房子作为
一个大的卖点，房地产也是拼命炒，以前炒CBD，现在就是炒江景房。我说这个大坝2007或
者2008年彻底截流以后完全是死水，看臭水沟啊？他们非常恐慌，他们叫我别瞎讲，说这是
他们多年努力的结果，这个事情你一讲就跨掉。他们经常召集媒体开会，稍微有点不同的声
音，我那次讲话之后马上就有好多篇评论性文章，而且是以报社主编的名义写的，评论没什
么，我本身就是说了一下就算了，没打算怎么样，后来他们就把陈怀他们弄去了。所以整体
上就是这样一个背景，所以重庆的事情也是全国的一个缩影。这次来北京到是看到房屋的确
是越盖越好，房价也是越来越高，这种虚高确实是让老百姓受不了。就给大家介绍一点基本
的情况。

selina

主持人：下面就围绕这个主题乡两位嘉宾提一些问题，或者表达一些自己的观点，大家
就交流一下。
　　问题：刚才那个区域重新划分的事怎么就能影响使得政府那么快把地卖光了？
　　答复：因为现在地是公有，但是他的使用和经营权可以出让，出让的有一个时间，商品
房有30年的也有40年的，70年的很少，一般是三四十年。最后他就把这个土地出让了，今后
的政府使用起来就非常麻烦了，你怎么使用啊？如果是农民的土地的有个青苗补偿费，各个
地方的算法不等，向我们那边大概是八万块钱，上海那边的是12万。可以理解为短期行为，
作出政绩，然后把钱用来座城市美化运动：大马路大广场。最近我到四川的一个地方，南充
那边的土地五万块钱一亩，大量的在圈地，而且现在想我们的地产商也参与进来了。他现在
提倡的较大盘主义，所谓的大盘主义以前的单体楼现在都不实兴了，要非常大的楼盘里面要
有几个游泳池，安个会所，做得非常美，还要有各中庭，一圈就是上千亩，几千亩地，这样
是很可怕的。

　　
　　问题：你们这个对房地产泡沫的判断就是指北京上海这些大城市，其他地方比较好还是
全国性的，这是第一个问题。这个泡沫一旦破裂以后他带来的后果是什么样的，我们觉得一
旦破裂了以后房价降下来之后对老百姓是好事，他带来的危害在哪里？

　　
　　答复：这个泡沫式全国性的，虽然中小城市的房价没有大城市那么高，但是对于当地老
百姓的收入来说是相对很高的。以前那些仲夏城市房价就是几百块钱，现在都上了一千多，
这也是泡沫。因为它的土地来得很便宜，它是谁着那个都市圈一圈一圈的价格递减，但是实
际上他对当地老百姓都是非常高的。这个最大的危害就是对银行这一块，我看高法院现在有
一个紧急的通知。个人的住房还不能拍卖，就是说他几种财产不能查封。所以现在有些人在
钻银行的空子，就是我夫妻两个可疑离婚，房子我这边就按揭了，30年弄了一套房子。这套
房子是我自己在住，最后你银行我就不付款了或者停止付款了，银行还无法执行。银行就无
法收回这套房子，因为现在按揭得很多人实际上都是在炒房，问题多。

　　问题：就是现在从观点上来讲泡沫是肯定的，对于这个看有没有什么解决办法，最理想
的可不可能实现软着陆，最理想的状况是个什么样子的？这个理想状况的概率大概是多少？
如果说是不理想，那么这个不理想能到什么程度，对社会的影响可能有什么影响？

　　答复：现在中央政府这一块已经看得比较清楚，第一个不就是我们现在涨息了嘛，对地
产泡沫打击很大，现在是信心上，估计再调两三次息地产价格会很受影响，另外一个就是政
府控制土地，现在开口了，前段时间把土地冻结了，地产商是拼命的炒，说是政府不给土地
了，以后土地经过拍卖，价非常高。现在实际上是把土地口子也打开了。

　　拍卖交易透明化。以前是协议转让，有些开发商通过某一个项目来圈地。比方说我搞一
个公益项目，或者我进入你一个工业园区，我是给你搞什么标准件加工的。这种拿土地就非
常便宜公益项目是零地价。还有就是动用资本大量投资的这种地价也是比较便宜，几万块钱
一亩地。就是把地圈起来，坐上标准厂房，两三年以后马上在规划里面就把他改过了，用作
房地产，利润是非常高的，现在这种情况时基本上把它限制了。你说的那个大限就是一个要
限制他不能调整，另外以后事都得挂牌交易。中央对这个事情很重视，现在还在干这个事情
的应该是地方政府。几次加息后能实现软着陆，软着陆之后把土地这个口子放开以后还可以
慢慢下来不是很陡的下来。如果现在如果不采取办法，各个地方，向我们重庆这块地方市领
导就公开讲没有过热。杭州搞一个不准转按揭，对炒作这块儿的打击很大。就是你这个按揭
房你只能本人暗揭，这样你也无法炒作。如果我们决心下得比较大的话，应该还是可以处理
这个问题。

　　
　　杨帆：我觉得这个问题比较大，没你那么乐观，我看泡沫已经形成了，很难解决，崩盘
之后影响银行。
　　问题：银行垮台是人民币要贬值吧？
　　杨帆：银行垮台意味着货币改革，旧币换新币。我讲了半天蒋经国，你们看一下历史就
知道了，把老百姓存款洗劫一空。一万块钱换一块钱(就跟俄罗斯改革的那个卢布一样）那
不就是嘛！都换了两回了。

　　
　　问题：我来自重庆，现在在北京工作，据我所知重庆这个房产价格一直是风平浪静的，
新领导带来上海思路，经营城市的思路。这两年重庆的房产价格确实是涨得很厉害，如果那
个新领导不来的话重庆的房产价格是不是会不那么涨，他走得话房产价格会不会应声而落。
领导的这种个人取向是不是有特别大的关系。

　　
　　答复：关系很大，我还同意你这个判断，就是他个人的，有时候我们不好指名道姓，他
来了以后简直是对重庆起了推波助澜的作用，但现在还不好指责他，这种人都是很有背景
的。

　　
　　杨帆：所以我说解决不了，1998年我就说中国避免不了危机。
　　
　　答复：前两年重庆是个好地方，一个丰衣足食的地方。现在房价三千多，重庆人算帐是
非常坏的，我们是典型二元结构。把重庆叫三大经济圈。老重庆是九个区，以渝中半岛这块
儿就是九个区，加上三北地区，我们把它叫做都市发达圈。这块要讲经济，GDP我们和沿海
的发达地区持平甚至还要超过，完全可以并驾齐驱。以前渝西经济走廊那块儿，也是1984年
搞了个区划调整从四川划过来的，那块儿现在发展也可以，延成渝高速路成渝铁路展开，那
边有十几个县也可以。最麻烦的是库区给我们带来十九个县区，以及五个少数民族地区，土
家族的那一块儿，加上库区那一块儿现在基本上没什么产业。他算房价就是把全部给加权平
均然后报给中央，算起来好像是不是特别高，我们是大城市带大农村。所以我们现在的城市
居民是非常受苦，很多老百姓夏天就是把盐给炒一下来下稀饭，就这样就下饭了。工人阶级
这一块儿也很苦，你重庆来的你知道我们什么十八野，很多人家里连电视费都交不起，特别
苦。工人阶级这一块儿是什么都没有，可以说是上无片瓦，下无立锥之地。

　　
　　问题：2004年12月有消息，说上海那边温州炒房团退下来了，因为加息，但海外很大一
股势力又过来购买上海房地产。我想问这种海外的资金注入中国的房地产市场是一个有利还
是有弊。

　　
　　答复：海外资金它有一部分是来搞开发的，有一部分是来炒作的，有一部分可能是奔着
人民币升值来的，包括一些对冲基金，所以现在大概是有一万亿美金的资金是盯着中国的。
我都不清楚这个事情，不清楚这个来路。肯定影响很大，我发现现在来了很多地产商，想什
么印尼的。我前两天看了新闻讲英国的一个老太太把自己的私人的十几万拿了出来，盯着中
国来炒，虽然她中国一次都没来过。所以有很多事来赌中国人民币升值的问题。

　　
　　问题：中国的银行呆坏账那么多，那实际上人民币是应该贬值的，怎么会升值呢？
　　
　　答复：所以现在银行在改革，在试点改革，我感觉是应该各家银行是应该同时改革，不
要再搞试点了，时间不多了
　　
　　问题：16号《凤凰周刊》上谢国忠就讲，鉴于中国银行的呆坏账那么多，人民币式应该
贬值的而不应该升值的，不知道是怎么回事？请杨老师讲。

　　
　　杨帆：近几年人民币肯定是升值趋势，没有贬值趋势，呆账的事儿要后几年，三年之后
，这几年肯定要升值。这个事儿比较深了，升值压力来自中国价格体系的双重运动，就是说
发展中国家的二元结构。在工业化初期和中期这一段时间，他会出现一种情况。计划经济末
期工业品的价格高于国际市场，而基础设施，粮食，服务价格和资源价格低于国际市场。这
要说起来理论性很强了，简单跟你们说几句。

　　
　　计划价格对国际价格扭曲，改革不就是改这个吗？改的过程一定是工业品往下跌，这边
往上涨。把工业品叫做可贸易品，大部分产品可以参加国际贸易，这部分产品价格的变化决
定汇率变化，所谓非贸易品这边就包括房地产，服务医疗教育水电煤气，包括粮食，这些东
西是基本不能参加国际贸易。价格在改革过程中是一步一步往上涨，说通货膨胀是指的这部
分在不断涨，可贸易品价格在不断下跌，压迫汇率升值。再听不明白我就没法解释了，你们
学国际金融之后再来听。升值压力是很清楚的，但政府不承认。这是正儿八经的经济规律。

　　可贸易品价格下降，是相对变化，可贸易品价格是相对于非可贸易品的价格是在不断下
跌的。同时相对于美国的，国际市场可贸易品价格也不断下跌，因为可贸易品生产率提高的
速度比工资提高速度要快。首先是出口部门在改革开放以后大量出口，这个部门是资源投入
最多的，这个部门很快引进设备先进技术。大规模引进时期技术提高快，大量加工贸易，几
乎100% 进口外国设备原材料，加工之后再出口，在中国出口里面50%，一般贸易用外国材料
，生产率进步比美国还快。它引进技术而不是原创技术。这个部门工资跟着上涨，会拉动其
他非贸易部门和落后部门的工资也跟着上涨，但这些产业的生产率提高得很慢，出现工资长
得快，生产率提高慢。价格体系除改革初期本来不合理，生产率提高快，所以价格下降速度
很快。非贸易品价格一直上升，所以人民币汇率在相当长时间内是升值压力。

　　
　　人民币在1978年到1994年连续16年贬值，贬值400%多。主要是改革因素，从计划价格把
财政补贴甩掉，一步一步加到汇率上。包括外贸，外汇体制，计划体制，投资体制，价格体
制同步改革造成汇率贬值，制度方面因素在前十六年基本释放完毕，人民币已经超贬，留下
来的只能是升值。这就是用制度因素来解释人民币前十六年贬值，后十年稳定就必须计算进
去，价格因素，通货紧缩因素，特别是技术进步因素，和引进外资因素，特别是出口结构变
化造成了现在的情况。其实早就该升值了，现在人民币低估程度至少20-----30%。升值之后
可遏制国内通货膨胀，可以使进口价格降低，且不打击出口。政府不愿意升值，表面上就是
说由于产生了升值的预期，投机资本来得太多，想让他们走，人家其实不走，就是廉价买你
的人民币资产。一个美金来可换8.2 人民币嘛，其实一个美元根本值不了那么多，谁有美元
谁得利嘛！全世界美元泡沫到这边来换人民币，这是理性行为。一个美元不值8.2人民币，
只要卖给国家就给8.2 。

　　
　　为什么非要这样做，决策层受新自由主义影响，核心问题是这个。我就不相信就这么个
问题他不明白？或者他们受到出口利益集团长期影响，只能思想残余，因为中国外贸体制已
经改革，经贸部以前是出口集团，所以力主贬值，因为贬值对出口有利。现在中国早没有什
么出口集团了，所有公司都是兼作进出口两样的。跟着一帮学者什么都不懂，就会算出口换
汇成本，前几年这些人还代表出口利益集团，计划经济利益集团。现在哪儿有啊？

　　
　　现在我的解释就是他们脑子里面老想自由兑换，把人民币变成完全自由兑换货币，他们
脑子里有这个毛病。想在有升值压力情况下把人民币尽快自由兑换了，贬值预期时怕资金外
逃。在有升值预期时候，完成自由兑换没风险，所以43项关于资本管制现在放开一半以上，
今天有个记者采访我，说又放开两条，我说那是皮毛， 不关痛痒的有什么意思啊？自费留
学的用外汇可以放宽， 个人财产可以转移到外国。 合法财产外转的没几个人。算什么呀？
说你娶了或者嫁了一个外国人，移民了，你原来的房子可以卖了带走钱，这有几个人啊？非
法的贪污一直在转移财产，人家也不敢来你这里登记啊！私下里转几千亿了，最近查出4000
贪官赚500亿美金走。该跑的都跑了，要跑也不会到你这里来正式跑，私下里也可以跑啊！
你把它变成正式的他还是跑那么多啊！也不会再增加跑一些啊？除非腐败又升级了，跟你这
放宽没有什么关系嘛！根本消解不了啊！根本问题就在于脑子里中新自由主义毒。原来外管
局的局局长李福祥还经常请我去，聘我私人顾问，现在用一帮海归再也不找我了。外汇非得
出危机不可，唯一能听我意见的就这一个。

　　人民币该升为什么不升啊？就是想自由兑换，投美国人脾气。怎么自由兑换啊？能放开
都放开了，剩下永远不可能自由，包括大规模进出炒股票，这是不可能做，WTO也没有要求
，日本台湾资本项下都没有自由兑换，他们尽是在那儿胡说，自由两字儿已成病了，好像拜
上帝似的，一切都琢磨这个，所以就有保持升值压力，把人民币自由兑换。现在反过来用升
息办法，我认为不应升息，应该人民币升值。升息办法不可能控制国内物价，物价是成本推
动型。除了粮食涨价就是进口价格，两方面都是成本推动，涨利率和限制货币供应解决不了
物价，最大作用是打击股市和房市，股市现在已经崩盘了，2005年打击楼市，连续加息几次
之后楼价肯定跌下来，股市上半年可能涨，下半年楼市跌了之后，跟着一块儿再跌，会跌得
比现在还惨，让中国老百姓看看什么叫崩盘，看看市场经济有没有那么好。

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现在说要涨到七厘，还有五个百分点，一次涨0.25，涨20次，这得涨到哪年呀？不可能
这么慢，大房地产商囤积那么多土地，自己会开始抛。他们现在极力的哄抬房价就是为了把
手里土地盖房，怎么也要托半年市。北京地产商已在卖土地，不敢再开发了，开发周期长，
连土地和项目卖给另外一个人。

　　我碰到一个广东老板，这老板还真不错，赞助保钓的。也是经济自由主义观念。刚从北
京什么地产商那里签了合同，有点害怕，表面上嘴硬。他说：“北京市的好地，将来是黄金
土地”，我说，将来是哪辈子的事儿，你等着蹦盘之后不是可以更便宜？他说我问了好多人
都说要涨。北京那些房地产商私下弄了好多地。一个办法就是极力鼓吹房价会涨，实际上自
己悄悄地把地给卖了。他盖房子明年下半年卖不出去。他们是骗老百姓，骗那些没有他狡猾
的商人。我们非主流有希望，就是那些受骗的商人会接受我们思想。只有工人和农民，我们
连饭都没得吃，安全口也支持我们，解放军没军费，新自由主义说先经济后国防，要忍耐，
要以经济建设为中心。

　　别以为老百姓，工人农民治不了你们！新自由主义倒行逆施，首先侵蚀国家安全，国家
机器首先不会答应他们。金钱搞垮中国，我看这些人是做梦是做错了！

　　
　　他们这么做会得罪中国中产阶级和民族资产阶级，大型国有企业，都是有实力的。你还
能把大家都耍弄了吗？他耍弄的可不是我，他耍弄的是老板。人家老板也是搞了多年房地产
业积累下来一些资金，大概七八千万，把一块地卖给人家。大城市这伙房地产商要造这个势
，是为了把屯的土地卖出去。

　　
　　最基本判断标准，最基本逻辑就是收入房价比，跟股市的市盈率是一个概念。收入房价
比一高，一定有泡沫，一定会跌，这才叫市场经济规律。

　　上海北京有国际资本，中国那些有钱人都到这些地方买，还不能用北京人或上海人收入
来比自己的房价。因为支持北京上海这七八千一平米房价的只有三分之一是本地人，三分之
二是外地有钱人，你说他泡沫大吗？

　　外地300一平米的泡沫比北京还大，这泡沫是全国性的，基本就是收入房价比。再有就
是投资，北京上海不知道有多少人是炒卖的，上海有个统计，大概四分之一。

　　我说五星级宾馆的例子，只要十分之一作为投资，就是泡沫了。北京好些人是买了新房
然后用旧房出租，去养新房，出租旧房也是投资。

　　再一个标准是银行贷款比例太高，在这种刺激下，大家增加了100%的住房面积，住房信
贷利率高，是5%，赶上美国了。收入是美国人几十分之一，你能承担那么高的利息率吗？根
本就承担不了，一升息还要跟着往上调，你别以为现在利息是2%，住房贷款的利息从来是5%
，什么时候下来过啊？那么高额利息中国人照样贷，说明这些人贷款时没考虑过还。这是理
性人吗？

　　什么叫理性人啊？学经济学不要让他们给骗了，经济学谁不懂？你假设是理性人，我就
说你假设的就不对，人不一定就理性。我们都假设是理性人，都能比较交易成本，追求利益
最大化？那你说我现在是买房子还是不买房子？

　　
　　贷款还还是不还？完全是相反的结论。 等三年之后跌了咱再买，这叫理性思考吧？问
题是你现在可以贷款，你还得熬三年啊！理性思考就是现在租房，租房便宜。但是你买新的
三十年分期付款！反正也不见得还，那还是这好啊！这是理性思考啊，你可以不还嘛！不还
银行也不能把房子收走。学经济学千万别被他们误导了啊！被误导太多了，比比都是。要不
怎么把我们惹急了自立山头叫非主流吗？

　　
　　说贷款买房对银行风险不大，因为房子跑不了？那是非系统风险。比如突然你重病，你
不能工作了，家里没收入，这时银行才可能收回房子，把你轰出去，再拍卖。银行必须把房
子卖了才能收回贷款，只有少数人不还时是可以的。如果是系统风险就不可以，拍卖也没人
买。把他轰到天安门去那就又麻烦了，政府出来干预，维护社会稳定，银行最后还是收不回
来。如经济崩溃大家都还不起，他更没法收，收完之后还得拍卖，那价格不就更低了吗？不
可能的，告诉你们，这种风险最后只能是政府承担，金融泡沫出来之后就是这样。消费者听
了我的话就是大胆的去买房子，我那旧房子卖出去了准备还贷款，现在我一想算了吧，我把
旧房子卖了几十万，再买个三百多万的大别墅，找最好买一个，用我儿子名字贷上三十年，
完了租出去。经济形势好的话，我还可以收租金，用租金去还贷款。经济形势不好，咱大家
都租不出去，那房子是我的，谁还贷款啦？

　　
　　中国非常特殊，盖房子的也不怕。比如你是老板你盖了100套只卖出五十套。在中国一
点也不惨，只要50套卖出来就赚够了，因为有回扣，从工程承包回扣里已吃肥了，40%的回
扣，各环节包括自己都肥肥的。剩下的卖不出去拉倒。能卖就卖，卖不出去也不着急。盖房
子的钱主要是银行贷款，楼市崩盘老板宣布破产。

　　
　　国际信誉制度，宣布破产之后永不能当老板，不能跑，不能有汽车。这些制度中国全没
有，中国这些老板宣布破产就走了，赚大笔钱，把卖不出去的房子交给银行了。建筑体制黑
暗，生产和消费都可用银行钱，可以不还，我就不信没泡沫。这不是讲制度学派吗？讲供
给。

　　
　　讲需求就是收入房价比，你说是高还是低？黑幕重重的供给体制能不造出泡沫来就奇怪
了，他们垄断，上下勾结，有效控制舆论。现在大房地产商特乐观，他们的力量到了可操纵
政府和舆论的程度。就是他们自封为企业界领袖，吹捧新自由主义经济学家做所谓 “ 神甫
”， 象小法西斯。 我们说给工人农民补偿，他说政府根本就不能补偿，几年前就这德行，
说政府不能补偿弱势群体，在国务院经济中心主张市场经济。 市场经济是讲自由人权的！
讲民主的！这些人有吗？弄出来一个骗、偷、抢，然后垄断。搞市场经济就搞出个垄断来，
口口声声骂政府垄断，他们就没垄断啦？

　　
　　讲到这里又有一个悖论，自由派就老说政府不能托市，不能干预市场，这成了信条，说
政府退出市场。那么现在出了泡沫为什么要让政府出来了？以建设部的名义出报告？还是要
政府嘛！现在又主张政府干预了，房地产泡沫要政府赶快托，要不然经济就要下来了，为什
么又不讲市场规律了？市场规律就是要跌了。政府到底干不干预市场啊？没道理可讲，慢慢
你们就明白了，这个世界还是一个强权说了算，自由是强权。政府是强权，垄断资本一样是
强权，谁也不比谁好。但是，希望大家有记性。记住谁说了什么，大家都是要负责任的。

　　
　　
　　问：人民币如果象您预期真的升值 20%， 房地产价格是什么走势？
　　
　　杨帆：一般来说，货币升值使本币资产升值，股市和房地产会继续上升。 在中国，股
市已经崩盘了。 下一个是房地产。如果人民币一下子升值 10%，然后继续浮动升值，那么
房地产价格应有正常回调，比如下降 20-30%，因为在升值以前，由于升值预期的原因，大
量投机资本已经进入房地产价格，升值以后会抛售住宅。但是人民币利率就可以不提高，或
者少提高， 消费信贷的利率就不应该提高。 房地产价格会稳定下来。 这是最好的结果。

　　
　　最后呼吁中国人，如果没有判断能力，能不能长点记性。为什么总是被泡沫经济的舆论
所蒙蔽？我现在修改这篇文章时候，是2005年1月19日，股市已经跌到了1210点。 真正的崩
盘了。难道房地产不能步股市后尘？中国是受计划经济之苦太深，因此对于市场经济有幻想
，不能识别其谎言。 加上权力资本形成，每次都被利益集团操纵舆论和政策。但是现在有
网络，他们毕竟不能完全控制舆论。 我的话大概还是有影响的。 希望大家做一个历史见证
人，他们说房价会持续增长 20年，我看最多维持两三年，最多奥运会那年。随着美元和人
民币加息，只要预期一变，跌起来就象股市一样。房地产本质是金融，是在实物经济背后的
金融，房价高的本质是是地价泡沫，而不是那个房顶和四壁，不是绝对需求。我在1988年天
津开发区是第一个研究房地产法律，并且主持中国第一块土地使用权的出让。 那时他们这
些所谓 “ 市场经济主流派” 在那里？大学还没毕业呢！这套骗人戏法能够在中国实行，
说明我们经济有危险。 一旦房地产泡沫继续扩大并且崩盘，我看比股市崩盘要危险得多。
贷款买房比贷款买股票的人不知要多多少倍！ 金额要大多少倍！

　　
　　如果房地产泡沫真的扩大并且崩盘，我们的社会会不会清算那些骗子？ 能不能记得是
谁骗了他们？ 还是，又去相信新的骗局？ --------？最后相信这是市场经济规律的必然结
果？最后说一句，我现在记性差了，外语记不住，但是年轻时候的毛泽东一句话还是忘不了
：他说：不要让修正主义骗了，最后自己脑袋掉了，还不知道怎么掉的！！！